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棚改退潮,杭州还能成为第五座一线城市吗?

货币化棚改——天价房价的导火索

  2015年4月,杭州市人民政府办公厅发布了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见(杭政办函〔2015〕57号)》,大力推行货币化棚改,减少实物棚改优惠政策。并提出“在国有土地征迁安置中,被征收人选择货币补偿的,由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上,再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的,根据购房纳税凭证,由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。“巨额的奖励政策带来的效果是显著的,据媒体报道,政策出台一年之后,2016年杭州货币化安置比例已超过50%,重新购买商品房占比超过七成。以望江单元凯旋路四期项目为例,在86户征收住户中,有72.1%的住户选择货币安置,其中75.8%另购商品房。2017年杭州共进行货币化拆迁6万余户,在各省棚改数量排名中可排在前十名,可谓是货币化棚改重点城市了。而且补偿款都是千万级别货币,使得至少数千亿的资金瞬间涌入了杭州房市。

棚改退潮,杭州还能成为第五座一线城市吗?
  根据相关媒体的报道,2017年杭州楼市一房难求,很多拆迁户都是手握千万现金买房。某本地拆迁户说到:“我们是08年开始拆迁的,基本上是拿360平米的房子,再拿部分现金,直到2015年开始鼓励货币分房,目前每户全款差不多1450万左右,但基本上拿1-2套房子,其余拿现金全款去买一套商品房,目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”另一拆迁户也提到,2017年杭州货币安置一平米补偿高达4.49万元。货币化安置带来的高额补贴使得杭州房价和房租被炒上了天。

  实物棚改与货币棚改区别

  棚户区改造分实物化安置与货币化安置两种。实物棚改即以房换房形式,货币棚改区别于实物棚改,直接给予拆迁居民天量现金,使得拆迁户不得不涌入楼市购买新房。2004-2014年,由于资金来源不足,棚改主要以实物安置为主。2014年以来,国家开创了PSL(抵押补充贷款)新模式,2016年PSL投放总量为9714亿元,2017年为6350亿元,PSL成为了棚改货币化资金的主要来源。货币化棚改形式下,市县(区)棚改公司作为借款人,国开行贷款直接发放至市县(区)棚改公司账户,再由棚改公司根据拆迁补偿协议签约情况支付至被拆迁单位和个人。在资金来源问题得到解决的背景下,国家开始大力推行货币化棚改。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提到,2015年-2017年要求完成700万套棚改、2018年-2020年1000万套。根据网络公开数据,棚改货币化安置的比例从2014年的10%上升至2015年的30%、2016年进一步上升至49%。货币化安置支持的住宅商品房销售面积(消化库存)在2015年为1.5亿平方米、2016年跃升至2.5亿平方米。这意味着货币化安置贡献了2016年22%的住宅销售增速中的9%。然而,在政策的推动下,棚改货币化到了地方政策执行层面时已严重变味:部分县市出台细则硬性规定货币化安置比例,强制居民买房,一方面消化商品房库存,另一方面拉高本地房价。

  棚改收紧,土地财政收入危机重重

  自2016年开始,由于货币化棚改的推动,杭州市的土地出让总金额节节攀高。据帝都金融圈统计,2016年杭州土地市场成交金额1593.9亿元,相比2015年的630.5亿元环比上涨152.8%。2017年全国300个城市的土地出让金总额为40123亿元,其中北京土地出让金最高,为2796亿元,杭州以2190亿元排名全国第二。然而2017年杭州全年财政总收入仅2921.3亿元,其中土地出让金收入占比竟高达75%。2018年1-5月杭州土地出让金为1391亿元,同比上涨246%,超越北京成为了土地出让金最高的城市。毫无疑问,在卖地这件事上,杭州俨然已经成为了“新一线”城市。

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