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上海楼市众生相:刚需滞销豪宅日光 豪宅陷质量漩涡

  随着近期一批高端项目的“开闸”入市,上海楼市迎来供应小高峰。据上海中原地产数据显示,4月上海入市面积为105.7万平方米,环比增加168.3%,而这一供应量是近22个月以来的高点。供应上呈现多点开花格局,刚需、刚改继续稳定放量外,高端项目也加快入市步伐。

  近日,《中国经营报(博客,微博)》记者走访中了解到,上海新房市场部分“平价”项目去化惨淡,少人问津;但均价在8万~14万元/平方米的却火爆异常,多个楼盘出现“日光”等高去化现象。不过,2015年和2016年取得的地王中,仍有金融街(000402,股吧)·融府、央玺、上海公元2040等尚未开盘入市。针对地王项目开发进度以及入市计划,金融街董秘办相关负责人回复称:“该项目正在排队申请项目预售证,具体开盘时间还不确定,其实不仅仅是我们,受到调控政策影响,不少在上海有待开盘项目的房地产商都面临着同样的情况。”

  另外,记者走访发现,总价千万以上的豪宅项目华润华发静安府,近日被爆出多处质量问题。对此,华润置地华东区域相关负责人表示,目前正在进行整改和修补之中。

  刚需惨淡、豪宅火热 市场现两极分化

  近段时间以来,上海新房市场出现“两极分化”,刚需卖不动,豪宅项目却去化抢眼。日前,记者走访保利翡丽甲第、翠湖天地、华润华发静安府、大宁金茂府、中粮前滩海景壹号等项目了解到,均价在8万~14万元/平方米的高端项目,认筹现场人满为患。其中翠湖天地、中粮前滩海景壹号的认筹人数是开盘房源的数倍。

  同时,在位于上海市青浦区徐盈路1188弄的仁恒西郊花园,记者得知约在一个月前,项目进行了最后一批房源的加推,截至目前,已经完成了所有房源的去化。另外,记者走访位于浦东新区杨高南路与浦建路交汇处的仁恒公园世纪时,销售人员表示,项目仅剩少量大户型房源在售。

  不过,与上述“日光”盘认筹人数数倍于房源数不同的是,部分刚需和刚改型项目房源认筹数却不及房源数。譬如,近期认筹摇号的楼盘中,凯利海华府预售房源538套,认筹客户仅320组,认筹率约59.48%。

  5月8日,记者走访上海市浦东新区成山路上的凯利海华府售楼处了解到,由于近日开盘,售楼处近期不对外开放。项目附近,一位刚参与过摇号的购房者告诉记者:“该楼盘小户型普遍单价较高,而大户型则较为划算,不过由于自己资金有限,只能购买小户型。”同时该购房者表示,身边不少朋友是因为未能在中粮前滩海景壹号中签房号,才转而在这里购置房产。不过该项目59.48%的认筹率对比中粮前滩海景壹号,可谓是冰火两重天。

  同时,位于上海市浦东新区绿晓路上的张江·三湘海尚(备案名:三湘海尚福邸)近日迎来开盘。据上海公证网公示的认筹情况,项目总共认筹253组客户,而本次开盘房源共计284套。认筹率89.08%。据了解,早在2016年5月9日,张江·三湘海尚项目就曾获得预售许可证,不过并未对外销售。对此,三湘印象相关负责人此前向记者表示,由于内部配套没有完善导致工期有所拖延,“作为上市公司,我们不可能延缓销售,这没有任何意义”。

  第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示,目前的政策管控导致部分获得预售证的传统豪宅项目,均以低于市场预期价格入市,这些项目性价比高,因此成为了高端购房者的香饽饽。而部分项目出现开盘销量不佳的状态,主要原因在于同总价段的竞争激烈,同时,产品“稀缺性”不足,部分产品的产品力不足或有某些缺陷等。 产品并没有明显的亮点或心动价格,开盘销售速度缓慢、不理想也在情理之中。

  金融街等地王拖延入市

  随着楼市迎来“红五月”,2015年和2016年取得的地王入市日期也在临近,不过记者采访了解到,诸如央玺、金融街·融府等地王项目尚未入市。

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