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由量价齐跌到量升价稳,北京楼市熬过了3.17调控?

3.17史上最严楼市调控出台至今,已经跨越15个月,今年3月份以来北京楼市的轻微一跃,让市场看到曙光,这一轮的调控效用好似已经走到尽头。

贝壳研究院近期发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示,连续9个月下跌之后,北京二手房市场在今年2月份企稳,3月、4月出现升温,5月市场大幅跳转,成交量和成交价涨幅均现明显回升,其中,成交均价环比上涨4.4%,成交套数环比增长17.9%。

这波起自今年3月份的北京楼市回暖,除却季节性因素之外,更多的在于价格跌落到一定阶段之后的需求试探性反弹。

“每年新增人口购房需求和家庭改善性购房需求较为固定,楼市被大力调控打压之后,随着需求被冻结带来价格走低,在被极度遏制的情况下,需求会出现自然回调的修复过程。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析。

需求复苏源于价格的理性回归,也有金融市场的添柴加薪作用。

银行业首个季度放款的相对宽松,映射在楼市上促成成交量的回暖。从与楼市成交负相关的买房贷款利率可见一斑,贝壳研究院数据显示,2017年3月份以来,北京购买首套房贷款利率稳步走高,从4.6%左右直线上升至2017年9月的5.4%,高位维持4个月之后,在2018年1月出现下滑至5.2%,正好吻合北京此波二手房企稳回升行情。

除此之外,4月份北京学区房政策调整,也带来换房需求的集中释放。报告指出,东城、海淀分别在2018年6月30日和2019年1月1日起实行多校划片,这一政策的出台促使改善性需求提前入场,5月份改善性成交占比超过首次置业占比,一改调控后期,低总价刚需盘成交占比不断提升,改善盘比例下降的状况。

贝壳研究院数据显示,3.17北京楼市调控之后,400万以下的房源成交占比不断上升,显示刚性需求随着价格下跌开始入场;至5月份,700万以下房源成交上升,换房链条开始启动,市场结构发生变化。

不同以往,北京此轮楼市“需求自然平稳释放,而非由居民加杠杆撬动,因此升温态势并非不可控制。”许小乐说,目前北京房贷杠杆率约在30%左右,相较全国其他城市,处于安全态势。

需求集中释放之后,市场仍将回归供求均衡线。6月份,北京链家二手房成交量环比下滑22.6%,绝对水平将至3月份成交量以下,成交均价环比下滑0.4%,结束此前持续上行趋势。一同变化的还有新增客源量、房源量的减少。

端倪已现,前阶段热潮恐难以为继,何况北京首套房贷款利率又重新回至5.4%高位。



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