上半年拿地积极 房企下半年不确定性增强

　　不可否认，今年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地的金额不降反升。来自中原地产研究中心的统计数据显示，上半年房企拿地依然积极，截至7月23日，50家房企合计拿地金额已达10940亿元。其中，19家房企拿地均超过了200亿元。

　　有业内人士指出，房地产行业正进入快速洗牌期，规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地，已经成为房企面向未来的战略性举措。今年上半年，房地产市场有所反弹。但从下半年的情况来看，在监管大幅强化、调控持续收紧的同时，在房企资金链紧张、房地产税推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性已大幅增强。

　　龙头企业拿地显著回升

　　来自中原地产研究中心的数据显示，碧桂园、万科、保利地产(600048,股吧)、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。从今年年初至7月23日，碧桂园通过“招拍挂”市场拍得土地366块，权益规划建筑面积达到4365.98万平方米，权益拿地总价达到1086.03亿元，拿地均价为2487元/平方米。无论是拿地数量、规划面积还是拿地总价，碧桂园均位于榜首。万科拿地124宗，权益拿地总额为838.7亿元；保利为71宗土地，拿地总额为635亿元；龙湖、中海、华润购地金额也超过了400亿元。

　　近期多家地产公司公告显示，6月销售向好，部分房企拿地力度加大。“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　自今年5月以来，热点城市的成交量有所恢复，环比出现明显上行。其中，一二线城市房价基本平稳、三四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为了此次抢地的主体，做大依然是当下房企的主流选择。

　　在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造了历史新高。来自中原地产研究中心的数据显示，目前杭州、重庆和北京位列卖地出让金的前三名。其中，杭州土地出让金收入达1987.3亿元，同比上涨了149%；重庆上涨27%达943亿元；北京达到826亿元，同比下降了30%。除了前述三个城市外，郑州、济南、佛山、宁波、广州等13个城市的卖地金额均超过500亿元。

　　数据显示，今年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市的推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

　　不过在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。

　　下半年市场不确定性增加

　　自今年以来，房企融资压力和还债压力倍增，部分房企对总地价过高的地块较为谨慎，多数房企选择积极进入三四线城市，但对总投资体量控制得较为严格，多选择符合“短平快”产品线的地块。

　　而进入下半年以来，多数房企都在积极推货，以加快项目周转速度。这一方面是由于来自业绩目标的压力，另一方面则是在融资环境趋紧的环境下，房企需要加快回笼资金保证现金流安全，同时还有还债的需求。

　　在张大伟看来，在调控持续加码的趋势下，房企拿地依然在加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从各地楼市的调控情况来看，预计房企的资金压力仍将持续。在这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。对于房企来说，2018年将是房企近四年来资金压力最大的一年。

　　事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福(600340,股吧)转让股权融资、中弘股份(000979,股吧)出售项目，部分中小房企更是出现了亏损的迹象。在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，自7月以来，地价开始理性回调。