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2014年度房地产市场调控政策

2014年,我国整个宏观经济环境呈现低迷状态,而作为国民经济重要一环的房地产市场,自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响,今年楼市出现了大面积的观望情况,投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市,房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此,从中央到地方都采取了一系列调控措施,对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策,可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预,转而让市场供需去调节。

    1 分类调控

    国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

    点评:从2005年至2013年,每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼,唯独2014年,“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控,而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长,更加灵活机动的市场手段被融入其中,比如热点城市抑制投资投机需求,非热点城市政策调控相对会宽松。

    2 支持首套房贷

    5月12日,央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

    点评:今年初,很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长,导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后,房贷审批流程缩短,对于首次置业人群来说是一大利好。

    3 限购相继取消

    从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来,全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前,全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

    点评:今年以来,全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下,各地方政府纷纷放松限购政策,以求可以提振市场士气,加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变,并不是只靠政策松绑可以解决的。

    4 “不动产登记”征意见

    8月15日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布,规定将集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定,要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定,必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

    点评:不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度,从而使得这一条例牵扯甚广,并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲,不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库,从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用,但毕竟作用有限,不应被赋予太多的希望。

    5 “9·30”房贷新政

    9月30日,中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”),内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中,最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

    点评:“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”,对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后,楼市升温较快。开发商推盘意愿加强,此前还在观望的购房者也积极入市。

    6 放宽公积金贷款

    10月9日,住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外,未来公积金贷款额度将有所放宽,比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时,还将推进公积金异地使用,实现异地互认、转移接续。

    点评:连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后,缴存时间减半,将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

    7 央行降息

    11月21日,央行宣布降息,决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

    点评:央行降息的初衷其实并不是为了救市,而是为防止宏观经济下滑,进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响,使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升,地产股集体涨停。

    8 弃选自住房开售

    12月5日,北京市住建委通告,对于自住房弃选房源,开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房,除了不再摇号外,购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题,均按现有自住房政策执行。截至12月17日,宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有:当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居,后两者的售价均为1.6万元/平方米。

    点评:北京的自住型商品房刚刚诞生仅一年多,目前还在不断完善之中。由于大批自住房入市,使得北京的刚需楼盘“停涨”,同时也满足了相当部分的保障性需求客群。此次因为位置等原因的被弃选房源,房源不太多,公开销售也不会对市场造成太大影响。



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